Umlagefähig sind die Betriebskosten, die § 2 der Betriebskostenverordnung in 17 Nummern aufzählt, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Versicherung, sofern der Mietvertrag ihre Umlage vereinbart. Verwaltungskosten und Reparaturen sind nicht umlagefähig.
Was sind umlagefähige Nebenkosten?
Umlagefähig sind Betriebskosten: Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Umlegen dürfen Sie sie nur, wenn der Mietvertrag es vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt dafür in der Regel.
Die 17 Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV
| Nr. | Kostenart | Beispiele |
|---|---|---|
| 1 | Laufende öffentliche Lasten | Grundsteuer |
| 2 | Wasserversorgung | Wassergeld, Zählermiete, Eichung |
| 3 | Entwässerung | Abwasser- und Niederschlagswassergebühren |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst |
| 5 | Warmwasser | Wasser und Wärme für die Warmwasserbereitung |
| 6 | Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen | wie Nr. 4 und 5 bei einer gemeinsamen Anlage |
| 7 | Aufzug | Strom, Wartung, Prüfung |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Gebühren, Sperrmüll |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Treppenhausreinigung |
| 10 | Gartenpflege | Rasen, Hecken, Spielplatz |
| 11 | Beleuchtung | Strom für Treppenhaus und Außenlicht |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehr- und Messgebühren |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäude-, Glas-, Haftpflichtversicherung |
| 14 | Hauswart | Lohn für Hausmeistertätigkeiten |
| 15 | Antenne und Breitbandnetz | seit 01.07.2024 nur noch eng begrenzt (Glasfaser); Gemeinschaftsantenne und Kabelanschluss nicht mehr |
| 16 | Wäschepflege | Gemeinschaftswaschmaschine |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | nur, wenn im Mietvertrag einzeln benannt |
Was ist nicht umlagefähig?
Nicht zu den Betriebskosten gehören (§ 1 Abs. 2 BetrKV):
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, die eigene Arbeitszeit für die Abrechnung,
- Instandhaltung und Instandsetzung: Reparaturen, Ersatz defekter Teile, Renovierung.
Beim Hauswart sind deshalb Anteile für Reparaturen und Verwaltung herauszurechnen. Auch einmalige Kosten wie eine Dachsanierung sind keine Betriebskosten.
Kabelanschluss seit Juli 2024
Bis zum 30. Juni 2024 durften Vermieter die Kosten einer Gemeinschaftsantenne oder eines Kabelanschlusses für das Fernsehen umlegen. Diese Möglichkeit ist mit dem Ende der Übergangsregel grundsätzlich entfallen (§ 2 Satz 1 Nr. 15 Buchst. a und b, Satz 2 BetrKV; § 230 Abs. 4 TKG). Für neu errichtete Glasfasernetze gibt es eine eng begrenzte Ausnahme. Prüfen Sie Ihre Abrechnung auf diese Position.
Wie werden die Kosten verteilt?
Für jede Kostenart gilt der im Mietvertrag vereinbarte Schlüssel; fehlt er, die Wohnfläche, bei erfasstem Verbrauch der Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB). Heizung und Warmwasser folgen der Heizkostenverordnung. Wie Sie daraus eine fertige Abrechnung machen, zeigt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung erstellen.
Häufige Fragen
Darf ich die Grundsteuer auf die Mieter umlegen?
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (§ 2 Nr. 1 BetrKV), wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist.
Was sind sonstige Betriebskosten?
Kosten, die nicht in Nr. 1 bis 16 stehen, aber laufend entstehen, etwa die Wartung von Rauchmeldern oder Dachrinnenreinigung. Sie sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag einzeln benannt sind.
Kann ich die Kosten für den Kabelanschluss noch umlegen?
In der Regel nicht mehr. Seit dem 1. Juli 2024 ist die Umlage der Kosten für einen Breitbandanschluss, über den Fernsehen empfangen wird, grundsätzlich entfallen.
Quellen
- § 556 Abs. 1 BGB (Vereinbarung über Betriebskosten) (öffnet in neuem Fenster)
- § 1 BetrKV (Begriff der Betriebskosten, Abgrenzung) (öffnet in neuem Fenster)
- § 2 BetrKV (Aufstellung der Betriebskosten) (öffnet in neuem Fenster)
- § 2 Satz 1 Nr. 15 und Satz 2 BetrKV in Verbindung mit § 230 Abs. 4 TKG (Breitbandanschluss) (öffnet in neuem Fenster)
Stand: 11/2026. Keine Rechtsberatung: Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.